Location en martinique
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Comment calculer la rentabilité locative d'un bien Pinel ?

Un bien Pinel est avant tout de la « pierre » qui génère non seulement des revenus locatifs mais aussi une réduction d’impôt. Si vous comptez investir dans un tel type d’actif, il est important de déterminer la rentabilité locative afin de décider s’il convient à vos attentes. En règle générale, un bien Pinel rapporte environ 3.5% de rentabilité sur l’année, voire 4%.

La rentabilité calculée sur le bien immobilier

Rappelons que nous parlons ici d’immobilier neuf. La rentabilité considère le prix d’achat, la carence locative, la vacance locative éventuelle, les intérêts ainsi que les loyers perçus au cours de l’année.

Le prix d’achat comprend celui du logement proprement dit ainsi que les frais d’acquisition tels que ceux dus au notaire et à l’agence immobilière par exemple. Le prix varie aussi en fonction de plusieurs paramètres : le logement a-t-il été construit par le propriétaire lui-même ou acheté auprès d’un promoteur immobilier ? Car dans ce dernier cas, le prix pour le même type d’immobilier est plus élevé étant donné qu’il est livré clé en main.

La carence locative est la période entre la livraison et la mise en location effective. Notons que le bien Pinel doit être impérativement loué sous un délai de 6 mois suivant sa livraison. Quant à la vacance locative, elle correspond à l’absence de locataire et a généralement lieu entre deux baux signés.

En ce qui concerne les loyers, plus ils sont de qualité, plus la rentabilité est élevée. De même, l’absence de carence et de vacance locative augmente le rendement du bien puisqu’il est exploité à plein régime sur toute l’année. Quant aux intérêts, ils se rapportent au prêt contracté auprès d’un organisme de financement.

Les charges telles que les travaux de réparation et d’entretien sont également à comptabiliser dans le calcul de cette rentabilité. Généralement, il y aura peu de travaux à faire pour un bien loué sur une période d’engagement de 6 ans que pour celui exploité sur 12 ans.

La rentabilité calculée sur la réduction d’impôt

Nous avions mentionné ci-dessus que la loi Pinel génère une carotte fiscale intéressante. Elle est de 12% du montant de l’acquisition pour une période de détention de 6 ans, de 18% pour 9 ans et de 21% pour 12 ans. La réduction des charges fiscales permet en effet d’augmenter en rendement. Notons par ailleurs que la défiscalisation se fractionne comme suit :

  • 2% de la première à la sixième année
  • 2% de la septième à la neuvième année
  • 1% de la dixième à la douzième année

Il est donc particulièrement recommandé de réaliser une simulation par rapport à cette réduction fiscale. Les simulateurs en ligne sont d’excellents instruments permettant d’anticiper cette dernière. Il est aussi intéressant de se faire accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine.

Comment booster cette rentabilité ?

La rentabilité doit être anticipée et par conséquent, l’investissement préparé à l’avance. Il convient donc de réduire au mieux les risques de carence et de vacance locative. Pour cela, plusieurs solutions :

  • choisir un logement à emplacement privilégié : proximité de toutes commodités, quartier attractif
  • bien calculer le loyer afin de verrouiller le bail locatif sur une période ferme ; les risques de vacance locative sont ainsi limités et amoindris
  • trouver le locataire avant la livraison effective ; cela afin d’échapper aux risques de carence locative. Pour ce faire, se tourner vers une agence immobilière peut s’avérer judicieux
  • réaliser une comparaison sur les prix à l’acquisition : moins le prix sera élevé, meilleur sera le rendement
  • comparer les taux bancaires et choisir le plus avantageux

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